В последние годы украинцы все чаще оставляют свою страну в поисках лучшей жизни за рубежом. Многие из них отдают предпочтение переезду в солнечную Испанию, которая привлекает своим благодатным климатом, превосходными пляжами и большим инвестиционным потенциалом. По состоянию на 2024 год количество украинских иммигрантов на Пиренейском полуострове превышает 100 тысяч человек. Украинцы легко осваивают язык, быстро приобщаются к местной культуре и активно скупают жилье, позволяющее оформить испанский ВНЖ за инвестиции.

Однако, вопрос покупки жилья в Испании вызывает у украинцев много вопросов. Где лучше всего приобретать недвижимость? Какие документы нужны для совершения сделки? Какие расходы придется нести при оформлении собственности?

Разобраться в нюансах приобретения жилья в Испании поможет Юрий Грушецкий — основатель международного агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate. Наша редакция обратилась к нему как к эксперту в сфере испанской недвижимости, который хорошо знаком с особенностями совершения сделок для иностранных граждан. Юрий расскажет нам, что нужно знать при покупке и в каком регионе Испании лучше всего приобретать дом или квартиру.

Ну а если вы планируете купить недвижимость в Испании, рекомендуем ознакомиться с каталогом на сайте Deniz Estate. В нем вы найдете актуальные предложения по домам и квартирам в различных регионах страны, а также получите всю необходимую информацию для принятия обоснованного решения.

Могут ли граждане Украины покупать недвижимость в Испании

Приобрести недвижимость в Испании могут любые иностранные граждане, в том числе украинцы. Местное законодательство не делает ограничений по стране проживания, а в последние годы даже облегчает иностранцам бумажные тяготы при въезде в государство и выплате налогов. В частности, размер налога при продаже недвижимости для испанцев составляет 19–24% от кадастровой стоимости дома или квартиры, тогда как нерезиденты платят всего 3%.

По словам Юрия, основной сложностью для украинцев является необходимость переводить деньги из Украины в Испанию для оплаты.

«Для перевода средств нужно открывать счет в одном из испанских банков, однако все финансовые организации требуют от заявителей подтверждение официального дохода. Если украинец не может предоставить такой документ, то приобретение вызовет сложности. Некоторые граждане Украины в такой ситуации обращаются к помощи украинских строительных компаний, которые занимаются возведением домов на территории Испании. Как правило, эти застройщики идут навстречу согражданам и продают жилье с возможностью его оплаты в Украине.».

Еще один важный нюанс — легализация пребывания в Испании. На текущий момент с этим проблемы не возникают, так как после приезда в страну любой украинец может получить временную защиту с правом работать в Испании. Но при необходимости сделку можно оформить даже по туристической визе. Главное — иметь на руках загранпаспорт и NIE (ИНН для иностранцев).

Какие преимущества дает покупка недвижимости в Испании гражданам Украины

Недвижимость в Испании для украинцев имеет свои преимущества и недостатки. Плюсами покупки испанского жилья являются:

• Получение ВНЖ за инвестиции. Статус резидента в Испании предоставляется при покупке недвижимости на сумму свыше 500 000 €. По статистике, украинцы приобретают преимущественно недорогое жилье, но есть и такие, которые совершают покупки на необходимую для ВНЖ сумму.
• Доступная стоимость недвижимости. Бюджетное жилье в Испании стоит от 40 000 до 150 000 €. Стоимость 1 кв. м составляет около 2 600 €, а это гораздо дешевле в сравнении с некоторыми другими странами Евросоюза (к примеру, с Францией или Германией).
• Высокая инвестиционная привлекательность недвижимости. Повышенный спрос на аренду среди иммигрантов и туристов обеспечивает высокую окупаемость инвестиций. Иностранные граждане имеют право сдавать недвижимость внаем и получать официальный доход. В среднем он варьируется от 4,5 до 9% годовых.
• Отсутствие ограничений при покупке недвижимости иностранными гражданами. Украинцы могут покупать любые типы недвижимости, в том числе земельные участки.
• Выгодные условия ипотечного кредитования. Иностранцы могут оформлять ипотеку на тех же условиях, что и резиденты Испании. Кредит обычно предоставляется на срок до 20 лет с процентной ставкой 2,9–4,5% годовых.

Юрий отмечает, что при выборе недвижимости нужно учитывать и некоторые минусы покупки. Главным из них являются непрошенные гости, так называемые «окупасы», которые без разрешения хозяев поселяются в домах или квартирах. Выгнать их очень непросто, поэтому некоторые собственники продают свою недвижимость вместе с «жильцами».

«Рекомендую отказаться от дистанционного осмотра дома. Лучше самому поехать в Испанию, чтобы проверить продаваемую квартиру на наличие окупасов.».

Где в Испании украинцам лучше всего покупать недвижимость

Испанский рынок недвижимости отличается вариативностью — с заметным разбросом цен в зависимости от региона. Большинство украинцев отдает предпочтение покупке жилья на Средиземноморском побережье, а именно — в регионе Коста-Бланка. Согласно статистике, первое место по количеству продаж среди граждан Украины занимает Торревьеха. Второе и третье места делят между собой Аликанте и Бенидорм.

При выборе жилья важно учитывать расположение дома, поскольку от этого сильно зависит бюджет на покупку. Самые дорогие предложения представлены на первой и второй линиях от моря. В частности, квартира с двумя спальнями в прибрежной части Бенидорма будет стоить не меньше 500 000 €.

Если близость к пляжам не имеет значения, лучше выбирать более удаленные от моря районы. Это заметно отразится на стоимости недвижимости. Если же стоит задача купить дом или квартиру по максимально низкой стоимости, то можно обратить внимание на предложения в горных районах, где недвижимость продают практически даром.

Процедура покупки

Процесс совершения сделки купли/продажи жилья не вызывает особых сложностей. Перед покупкой необходимо отправиться в Миграционную службу Испании и получить идентификационный код NIE. Его выдают любому иностранному гражданину, который легально въехал в страну и имеет на руках заграничный паспорт. Далее рассмотрим, как купить квартиру в Испании украинцу:

1. Подбор жилья. Недвижимость можно подбирать самостоятельно или через агентство. Второй вариант считается более предпочтительным, так как благодаря риелтору можно существенно упростить и обезопасить процессы покупки.
2. Открытие счета в банке. Для перевода средств на оплату жилья необходимо открыть счет. Украинцы могут сделать это в банках Bankia или Sabadell. Для открытия счета нужно предоставить свой заграничный паспорт, ИНН для иностранцев и подтверждение официального дохода.
3. Проверка юридической чистоты. Перед оформлением сделки следует убедиться, что недвижимость не находится под арестом или в обременении, а собственник не имеет долгов по коммунальным услугам или задолженностей перед налоговыми службами.
4. Подписание договора о намерениях. Покупатель вносит задаток в размере до 10% от стоимости жилплощади, а также оплачивает 1–1,5% за бронирование. После этого дом или квартира снимаются с продажи.
5. Заключение сделки. Договор купли/продажи подписывается в присутствии нотариуса. В соглашении указываются финансовые и правовые обязательства каждой стороны, также подтверждается, что продавец уплатил налог на недвижимость.
6. Расчет с продавцом. На последнем этапе покупатель передает бывшему собственнику остаток суммы за недвижимость, а тот, в свою очередь, отдает новому владельцу ключи от квартиры.

В среднем на оформление сделки уходит от 2 до 3 месяцев. На протяжении еще 3 месяцев от момента подписания договора покупателю необходимо зарегистрировать недвижимое имущество в Реестре собственности (Registro de la Propiedad). На этом процедура приобретения жилья будет считаться завершенной.

Какие нюансы могут возникнуть в процессе оформления сделки

Наш эксперт отмечает, что комиссия за риелторские услуги в Испании оплачивается из расчета 5% от цены покупки. Обычно эти затраты ложатся на плечи продавца, однако бывают случаи, когда собственник недвижимости отказывается платить комиссию агентству. Если покупатель хочет купить именно эту квартиру, то он может рассчитаться с риелтором из своих средств.

При покупке жилья в ипотеку новому собственнику нужно будет дополнительно оплатить оценку недвижимости и страхование имущества (как на жилье, так и на жизнь заемщика). Прежде чем приобретать квартиру, следует обратиться в банк с запросом открытой оферты, в которой прописаны условия кредитования.

Еще один нюанс — необходимость проконтролировать количество собственников. Если их несколько, продавец должен предоставить нотариальную доверенность от этих лиц либо согласие на отчуждение недвижимого имущества. Чтобы учесть все моменты и не столкнуться с трудностями в процессе совершения сделки, наш эксперт рекомендует покупать квартиру через специализированное агентство.

Налоги и расходы

Приобретение жилья в Испании требует дополнительных расходов, связанных с налогообложением и оформлением в собственность. По словам нашего эксперта, в среднем на это нужна сумма в размере до 12% от стоимости недвижимости. При подписании договора купли/продажи украинец должен оплатить:

• НДС — составляет 10% от кадастровой стоимости квартиры на первичном рынке и от 6 до 10% на вторичном. Точная процентная ставка для вторичного жилья устанавливается конкретным муниципалитетом. К примеру, в Наварре и Мадриде она составляет 6%, а в Каталонии и Валенсии — 10%.
• Гербовый сбор (AJD) — выплачивается при покупке квартиры в новостройке. Как и в случае с НДС, его размеры могут варьироваться в зависимости от региона. Диапазон — от 0,5 до 1,5%.
• Резервный налог на прибыль — выплачивается только нерезидентами и составляет 3% от стоимости приобретения.
• Запрос на определение статуса объекта — имеет фиксированную стоимость в 9 € и представляет собой выписку из Реестра собственности, которая содержит данные о владельце недвижимости.
• Услуги нотариуса — обходятся от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости.
• Услуги юриста — могут потребоваться как при оформлении договора купли/продажи, так и для оптимизации налогов. Оплата работы специалиста обойдется примерно в 1–1,5% от покупной цены квартиры.

Юрий напоминает, что украинцы, которые после приезда в Испанию получают временную защиту, в дальнейшем становятся налоговыми резидентами. По этой причине все их доходы облагаются по ставке 24%. Другими словами, если купленную недвижимость нужно будет продать, то налог от продажи составит уже не 3%, а 24%.

Кроме того, собственники жилья ежегодно платят налог на недвижимое имущество. По европейским меркам он достаточно небольшой и варьируется в пределах 0,4–1,1% от кадастровой стоимости жилплощади.

Полезные советы покупателям

Юрий приводит несколько полезных советов по выбору подходящего жилья. Если квартира покупается для инвестиций, можно отдать предпочтение новостройкам.

«Если приобрести жилплощадь на ранних стадиях строительства, это позволит заработать до 20–30% от изначальной цены. Необязательно выплачивать сразу всю сумму за квартиру. До сдачи дома покупатель платит застройщику только 30–50% от общей стоимости, а остальное отдает уже при получении ключей.».

Немаловажно, что стоимость жилья, которая указывается на момент покупки, фиксируется в договоре и не изменяется до завершения строительных работ. К тому же покупатель получает готовую к проживанию квартиру — с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Иными словами, покупка недвижимости на первичном рынке может стать выгодным вложением капитала.

Другой вариант инвестирования в недвижимость — приобретение жилья для сдачи внаем. Средний доход от аренды в Испании после выплаты всех налогов может варьироваться в диапазоне 5–10% годовых. Но здесь многое зависит от местоположения объекта, типа недвижимости (студия, апартаменты или вилла) и способа аренды — самостоятельно или через управляющую компанию.

Наш эксперт утверждает, что беспроигрышным вариантом для получения дохода от аренды является покупка студии. Такое жилье стоит недорого, а при необходимости его легко продать.

«Стоимость студии в Торревьехе составляет от 40 000 €, в Аликанте — от 60 000 €. Приобретение такой недвижимости обеспечит и хорошую прибыль, и капитализацию. Можно обратить внимание и на более дорогостоящие варианты жилья, к примеру — на апартаменты с одной спальней в популярной туристической локации. Эта недвижимость обеспечивает более высокий доход, но и стоит дороже. Так, однокомнатная квартира в Бенидорме обойдется в сумму от 170 000 €.».

Перспективы рынка испанской недвижимости на ближайшие годы

За последние несколько лет испанский рынок недвижимости полностью оправился от пандемии коронавируса. Начали расти цены, появился повышенный спрос на жилье, особенно со стороны иностранных инвесторов. Рост стоимости квадратных метров в 2023 году составил 5,33%. По словам Юрия, тенденция к повышению цен будет наблюдаться и дальше.

«Повышение стоимости недвижимости в 2025–2026 годах прогнозируется на уровне от 2 до 6%. Цены будут расти даже в небольших городах, которые не пользуются большой популярностью среди экспатов.».

По мнению многих экспертов, испанский рынок недвижимости может не справиться с растущим спросом на жилье. Если иностранцы продолжат скупать дома и квартиры с аналогичной скоростью, это приведет к дефициту жилплощадей. Как результат, цены повысятся еще больше.

Отдельно стоит упомянуть вопросы ипотечного кредитования. Как и в других странах Европы, в Испании повышаются процентные ставки, поэтому покупка недвижимости для многих людей становится затруднительной. На фоне удорожания кредитов более востребованным в ближайшие годы будет рынок аренды. Помимо того, инвесторы начнут обращать больше внимания на пригороды и сельскую местность, что сделает эти локации более привлекательными с точки зрения инвестиций.

Если вы планируете купить квартиру в Испании, компания Deniz Estate поможет с выбором и совершением сделки. Специалисты агентства предложат подходящие варианты, возьмут на себя правовое сопровождение и обеспечат послепродажный сервис.